В процессе разработки финансовых моделей для девелоперских проектов обычно подробно прорабатываются издержки, сроки строительства и ожидаемая доходность. Однако вопрос морального старения объекта практически никогда не учитывается, что представляет собой управленческую ошибку, проявляющуюся спустя 7–10 лет.
Стоимость возведения зданий остается неизменной с момента старта, но сроки архитектурной устойчивости меняются. Они оказывают влияние на ключевые аспекты: капитализацию, ставки аренды, уровень вакантности и ликвидность при продаже.
Современное здание может потерять свою конкурентоспособность ещё до завершения финансового цикла.
Несмотря на возможность замены инженерных систем и обновления планировок, изменить внешний вид сложно и затратно. Если фасад устаревает, объект теряет привлекательность, что приводит к снижению ставок аренды и увеличению вакантности.
При проектировании часто выбираются материалы, которые быстро становятся модными, но устаревают быстрее, чем окупаются. Соответственно, для объектов, которые обслуживаются 15–20 лет, важно учитывать не только стоимость постройки, но и прогнозируемый срок их актуальности.